我买了一套动迁房，分享8点经验

正好今天老公去交了税费，我们这边所有流程已顺利结束。至于银行放款给房东的事情，就与我们无关了，毕竟产证已经到我们名下了。

坐标上海，我们买的是动迁安置房，动迁房可能很多人不敢买，觉得有交易风险。

我们一开始也是存在担忧的，但是后面慢慢了解后，发现动迁房其实并不是洪水猛兽。只要是满了3年上市交易年限&有产证或能在一个月内拿到产证的，就基本没啥风险。

一般会有争议的动迁房都是刚拿房但是还有好几年才能交易的，这种风险会比较大。我也不太敢买，包括我的律师亲戚也不建议，因为你不知道卖给你的人，是正常人，还是赌棍。万一几年后，房价涨了，或者他拿到产证后拿去抵押了，到时候房财两失。

购买一手动迁房和买商品房其他基本条件是一样的。简单带过。

1.买房资质要求

本地户口就不说了。外地户口要已婚+夫妻至少一方在过去63个月内连续缴满60个月社保。

2.买房绑定社会福利

其实上海居住证政策挺友好的，满120分的话，也不用担心小孩没学上，只是好坏的区别而已。

我们仅仅是因为觉得租房太贵了，所以就跑去买了个房……我们买房主要考虑自住+不要太偏，所以宁愿买地段稍微好些的动迁房，也不愿去地段差无配套的郊区新房。

3.买房贷款政策

公积金贷款政策：大致是连续6个月且月缴>500，余额>16000，基本就能贷满50W了。详细数额的可以咨询中介哦~

商业贷款政策：首付35%，首套房95折，二套房上浮可能10%吧。

4.选房技巧

新房和二手房各有优劣，不赘述，如果有很在意是不是新房的，就按自己的心意挑吧。房子是个大事，实在不喜欢二手房的不要勉强自己。

动迁安置房，顾名思义，是为了安置那些因市政规划/棚户区改造/商业区规划等拆迁的居民。而且我后来发现，上海动迁小区挺多的，这么多年的基建，拆迁户真的不要太多。

浏览二手房源时，应该能看到有些小区的属性写的是“动迁房/商品房”，刚开始看房的人可能会有点不明白。其实很简单，这说明这个是动迁小区，只不过挂牌房源有一手拆迁户和二手置换客而已。从未交易过的一手动迁房，属性是动迁房，只要交易过1次，就变成了商品房属性。所以即便属性写的是商品房，它可能本质还是动迁房。

我在某乎看到有人觉得动迁房属性的不好，其实不是的，对于纯动迁小区和纯商品小区，那肯定商品房好；但对于这种动迁小区而言，动迁房属性更好，因为省税费呀！在现在房价上涨的背景下，一手动迁房最大的优势在于免增值税。我个人的理解是，在税费方面，一手动迁房相当于一手商品房，只不过卖方不是开发商，而是个人。

动迁房与常规商品房（非动迁房二手卖出的商品房）优劣：

??常规商品房房价、物业费较动迁房更贵；

??居住人员方面，商品房的总体素质也更好；

??一手动迁房和一手商品房一样，省税费，只有个税和契税，无增值税。

户型的话，要方正，南北通透最好，客厅和餐厅各有窗户对流，这样空气会比较好。市面上很多假南北通透，房间门对门的南北通透都是假南北通透，真南北通透是这样的：

还有就是每个区域最好都要有窗，俗称全明格局。没窗户的话，通风性和透气性会不好，影响居住体验。当然了，预算有限的话，有些双卫房子有一个暗卫也并非完全不可接受。

5.买房渠道

我是通过中介买的，朋友也介绍了几个房源，但是没有特别中意的。

很多APP都有VR看房的功能，这个功能真的挺好，能省很多事。我大概在网上浏览了很多房源，才根据需求选定了区域，然后集中在这个地方看房。

注意事项么？中介吹嘘房源好行情火的时候，留一份警醒。多去附近踩盘，看个几十套大概就能对附近行情有一定了解。

买房，尤其自住，要多看，不要轻率做决定，不要轻易被中介打乱节奏。而且只有多看，才能在笋盘来临时快速拿下。

我们就是在看了几个月房子后，突然看到一套带装修的，不仅挂牌价合适，而且最终成交单价也砍到了2.5W，然后迅速在一周内付了定金。周边连楼层好点的毛坯房，单价大概都2.7W+了……

6.买房涉及费用

中介费：上海这边今年都涨价了，哎。绿皮3%，小中介2%，可能可以谈，但我们忘了谈，懊恼。

评估费：我们没交，毕竟我对我俩的征信是很有信心的。

税费：个税1%，契税普通住宅1%/非普通住宅1.5%

上海还另外有个房产税：具体比例我不太清楚，但是居住证持有满3年或者满120分可以免，或者等满了再退税。

怎样省钱？税费不能省，那么砍房价，砍中介费，砍评估费，砍价是个技术活。

7.整体买房流程分享

因为看好这套房子的时候，房东产证还没办（很多拆迁户都懒得办产证），所以我们只付了少额定金，等房东办理好产证才付的首付，当天拿着首付转账凭条去银行办理贷款手续，贷款审批通过后就可以去交易中心办理过户手续了。

流程如下：定金 → 首付+办理贷款手续 → 贷款审批通过，交易中心提交过户所需材料 → 缴纳税费+产证到手 → 银行放贷给卖房人

8.学区房

作为一个穷人，买不起学区房，以后我们大概率走私立路线。除非家门口的小学突然一飞冲天（概率极低）。买房的时候只考虑了各区的教育差异，因为九年义务教育一般是不会跨区的，只有中考才可能跨区上高中。

我家既然准备读私立，就不考虑私立差的区了。私立小学真的很贵，我已经有目标了，离家6公里的某私立，每个学期学杂费+校服校车大概2.5W，一年5W。几年后可能会涨。人无远虑必有近忧，开始为碎钞机攒钱。

这里，推荐一款适合有娃族的教育年金险——天天向上少儿教育金，推荐的原因如下：

单利7.54%，IRR4.02%，高于定期存款；

随时退出，第二年开始退保无损失，投保后在特定日期选择退保还可以实现4.02%收益最大化；

作为教育金储备的一部分，专款专用，强制储蓄；

重点来了，有娃的人才能买。

考虑到部分姐妹可能还不知道什么是【年金险】，这里做一个小科普↓

①本金绝对安全，国债替代品，投资省心

相比其他投资产品，年金险最大的优势，就是安全和稳健。

股票，比网贷虽然更规范一些，但是要想长期获得高收益，k线图、企业年报、行业发展趋势这些，都要好好琢磨吧。没有研究的一般人，往往经不起股市的大起大落，股市的铁律"7亏2赚1平"，能保本就很不错了吧。

而年金险背靠着保险公司和国家，安全系数更高，保息保本，收益更稳健。不需要学习太多专业的东西，也不需要时时盯着。只需按时交保费，定期领钱，省心！

②强制储蓄，专款专用

不管是孩子的教育还是自己的养老，都是一笔非常大的开支。按照目前的情况，很多家庭想要提前存下这笔钱，真的不容易。

各种“刚需”支出接踵而至：换学区房，买新车，出国旅游......还会不时出现一些很被动的情况，比如亲戚有急事借钱，家人突然生病。投资股票、基金，收益好就抛出了，这笔钱也不知道什么时候就花掉了。预想的教育金、养老金并没有存下来。

根据中国社科院发布的《中国养老金精算报告2019-2050》，养老金结余后预计在2035年耗尽。这一代的中年人，基本也指望不上了。

提前做好准备才是关键。年金保险，固定时间交费和领取，可以达到强制储蓄、专款专用的目的。

③锁定利率，复利增长

其实想要强制储蓄，银行存款也可以，安全性也很高，为什么要考虑年金险？在很多人看来，银行存款与年金险的差不太多，但是却忽略了一点：年金险的收益是固定的。

年金险，在购买时就已经确定未来能够拿到多少钱，收益是固定的。这就是说年金险“锁住利率”的原因。而且，年金险的收益，是按复利来计算的。

假设有10万，利率为4%，投资为30年：

单利的情况下，30年后可以变为22万，

如果是复利，将达到32.4万！